??上周（19/05/18-19/05/24）主流45城一手房周成交612萬平米，環比-16%；其中，一二線環比-18%、三四線環比-11%；5月月成交同比+6%，較4月下降27pct，高基數效應來臨，其中一二線同比+18%、三四線同比-17%，分別較4月-34pct和-13pct，其中一二線成交仍好于三四線。上周14個重點城市二手房合計周成交178萬平米，環比-3%；5月截至上周累計成交544萬平米，同比-3%，較4月下降27pct，高基數效應來臨。庫存方面，上周15城推盤環比+18%，成交環比-32%，周成交/推盤比0.77倍，低于上周的1.32倍，低于4月的1.02倍；15城可售面積7,729.6萬平米，環比+0.7%；3個月移動平均去化月數為8.8個月，環比下降0.03個月，行業依然處于低庫存階段、并本輪加庫存過程料將較為糾結。政策新聞方面，人民日報海外版強調“因城施策”絕不是“因城放松”；南京首套房貸利率從之前最低5%升至基準上浮12-15%，近期個別城市按揭略有收緊；湖南省公積金中心放寬二手房公積金貸款、商業銀行按揭貸款轉公積金貸款的房齡要求及最高可貸款年限，顯示出一城一策下對剛需的支持態度不變。我們認為，在房地產結構性回暖和貿易戰等綜合背景下，政府將傾向于“一城一策+高頻微調+有松有緊”的政策組合，2019H1類似于2012年的Beta邏輯，2019H2或更類似于2017年的Alpha邏輯，目前主流房企19PE估值僅4-9倍，NAV折價20-60%，維持房地產開發板塊推薦評級，維持推薦：1）一二線龍頭（受益一二線改善）：保利地產、萬科、融創中國、金地集團、招商蛇口、綠地控股；2）二線藍籌（受益資金面改善）：新城控股、中南建設、陽光城、旭輝控股、榮盛發展、華夏幸福、金科股份、藍光發展；3）國企改革概念：首開股份等。此外，我們維持物業管理板塊推薦評級，建議關注：新城悅、碧桂園服務、永生生活服務、中航善達等。
??支撐評級要點
??房地產行業數據：上周45個重點城市新房合計成交611.8萬平米，環比下降16%；5月一手房合計成交2,104.4萬平米，較4月同期環比下降2.2%，較去年5月同期同比上升6.0%；其中，一、二、三、四線城市上周成交面積分別環比變化：-18.7%、-17.2%、+0.2%、-37.4%，當月月成交同比分別為：+19.2%、+17.2%、-6.0%、-35.4%。15城可售面積為7,729.6萬平米，環比上升0.7%；3個月移動平均去化月數為8.8個月，環比下降0.03個月。
??主要政策新聞：人民日報海外版強調“因城施策”絕不是“因城放松”，中國不會靠炒房拉動經濟；南京首套房貸利率從之前最低5%升至基準上浮12-15%；北京查處17家房地產經紀機構，下架其發布的全部房源信息，嚴厲打擊炒作不限購及學區房；中共中央、國務院發布關于建立國土空間規劃體系并監督實施的若干意見，未來將強化國土空間規劃對各專項規劃的指導及約束；湖南省公積金中心放寬二手房公積金貸款、商業銀行按揭貸款轉公積金貸款的房齡要求及最高可貸款年限。
??公司動態跟蹤：華夏幸福非公開發行80億公司債獲上交所無異議函；陽光城代建三木集團福建8個項目，總貨值約40.3億，將收取含稅銷售收入總額的1%委托管理費用；廣宇發展控股股東魯能集團擬掛牌轉讓蘇州魯能置業100%股權及相關債權；宋都股份2.65億競得寧波一宗商住地，溢價率112.5%；南國置業擬發行20億資產支持票據，并申請10億債權融資；光明地產35億超短期融資券獲準注冊，2年內有效；世茂股份19年公司債券第三期發行完成，規模5億元，利率4.15%；藍光發展19年1-4月新增57億借款。
??一周板塊回顧：板塊表現方面，SW房地產指數下跌1.76%，滬深300指數下跌1.5%，相對收益為-0.25%，板塊表現弱于大市，在28個板塊排名中排第13位。個股表現方面，SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為實達集團、天津松江、匹凸匹、中體產業、海德股份。
??風險提示：房地產調控政策超預期收緊，行業資金改善不及預期。
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